揭秘楼市运行的底层逻辑

2019-01-08来源:admin围观:6次

 揭秘楼市运行的底层逻辑

本文来源微信公众号:魔都财观(ID:moducaiguan)

2个月前,我把在上海大虹桥的房子去挂了出租。

房子是去年才办产证的豪装三居,全装全配,拎包入住。我不是特别在乎租金的人,又临近年末,只想快点租出去。就在周边租金最低价的基础之上,加了5个点的空间用来给中介还价,线上线下所有渠道都挂了。为了方便看房开门,我还把钥匙留给了物业,特意叮嘱要随叫随到。

一线城市+热点新区+豪装全配+最低租金+随时看房。这些都是出租老司机的惯用套路,平时就是一周内搞定租客的节奏,以前成功操作过无数次,非常之淡定。

但事情的发展还是出乎我的意料。

这段时间以来,每周都能接到无数看房电话,中介也是非常卖力地全网推销,却始终没法锁定租客。真实的情况是,连个认真砍价的租客都没有。

我开始认真思考楼市的静淡。

01

我们平时讨论的最多的是房价,涨不涨,什么时候涨的话题,吸引无数眼球。

但其实房租里的信息量也是非常大的。

如果说房价对着的是居住消费属性+金融投资属性的话,那么房租对着的是纯正的居住消费属性。

出租市场的冷,让我真切感受到,当前经济的静淡。

这一轮房价的快速上涨,并没有拉动房租快速上涨。

有的人愿意砸锅卖铁加杆杠再来一套,有的人却连加个几百块的房租都承受不了。

这背后的本质原因是普通老百姓的购买力不足。

都说消费升级,可是大家身上只有砖,没有钱。

看了一眼经济数据,我叹了一口气,我的房子大概要到春节后才能租出去了。

02

连我都感觉得到的经济时局,大领导自然全盘掌控。

在上周末,接连传来好消息,“运用好全面降准、定向降准工具”,接着就是央行降准1%。央行公告特意强调了“继续实施稳健的货币政策,维持松紧适度,不搞大水漫灌,注重定向调控”。

如果大家平时看财经新闻的话,应该经常可以看到稳健二字。

这应该是近十年财经新闻中最高频的词汇了。

不管是经济过热抑或是静淡,稳健的口径一直是不变的。

你若是熟悉这么些年来的经济规律,就会明白,稳健针对的不是内容本身,它更多的是对经济目标的设定,一种调节经济的方法论。

峰回路转,现在又到了稳健发力的时候了。

从这个意义上来说,我们对今年经济更加乐观,也要对楼市有信心。

说实在的,看到降准新闻那一刻,我心中暗自窃喜:

至少挂牌的租金不用再降了。

03

但是如果大家因为看到降准,就磨刀霍霍,想今年在楼市大干一场的话,我倒觉得可能为时尚早了。

现在只是资金面放松了而已,让利率变得更低,让借钱发展的老板们压力小一些。

我们看楼市本身,大部分城市依然是不能自由地买房,不能自由地按揭。房票、贷票的问题依然存在。

这些因素才是楼市冷暖的根本。货币宽松更多的是面向实体经济,并不能也没想过解决楼市太多问题。

现在的楼市状态是,开了一个好头,但远不是一步到位。

在这个市场混得久了,让我始终保持着敬畏之心。

即便如房子这样牛逼的资产,即便我对楼市未来非常乐观,我也认为,涨的久了要喘口气。

那些在大城市买房子的人,不管是自住还是投资,在这个城市买房就意味着用脚投票,把身家性命压在这里。

让有资格买房的人再多攒点钱,抱负青年能买到体面的住房。

让野心勃勃的人再多等一阵,不要脑子发热买太多房扛不住。

冷静一下,夯实房价对大家都好。

04

那么到底今年的楼市会是怎样的呢。

我在10月份《为什么经济越差,房价越涨?一篇读懂经济是如何影响房价的#M110》文章里曾经明确指出今年3月楼市或有机会,现在看来市场发展趋势越来越接近预测。

整个2019年的楼市应该是前冷后热,逐渐复苏的形态。这个对有诚意买房的人是非常有利的,买房的可以抄到这轮静淡市的底部,那些着急卖房的也可以拿到钱。市场价格不会那么夸张,成交量不断放大。

所有人都满意。

之所以我们能够有底气,推演楼市发展的历程,是因为我们识别出房产运行的底层逻辑:

经济的下限决定楼市的底部;

指标的下限决定经济的底部。

我每月一次的买房精品课(1月19-20日在上海)都要花不少时间给大家解释经济运行的规律。很多人不明白买房子为啥要讲那么多经济。

因为真正的楼市大趋势,全部都藏在经济指标里,它决定了近三年房产走势。

最关键的是看几个经济指标。如果这些指标出现以下情形,那就意味着离新的一轮底部不远了:

GDP:增速6%以下

PMI:连续3到6个月处于50荣枯线以下

固定资产投资:增速低于GDP增速2个百分点

社会零售消费品总额:增速7%以下

M2:增速突然加快,高于12%

你留意下这次降准前的经济指标的数字,上面的前三个指标离我们说的情形已经不远。所以我们在去年就预测2019年还会降息,就是为了拉动经济。

05

看清了当下,我们认为2019年经济形势情形和2014年很像。

2014年3月的经济增长(GDP)7.4%是当时十年以来的第二差的表现,眼看着增速不断在突破下限。。。

当时的口径是

4

是不是和现在的说法很像,然后2014年发生了两次定向降准和一次降息。

所以我们对2019年的货币宽松,拉动经济增长是比较乐观的。

但是2019年楼市形势和2014年还是很不一样的。

2014年楼市的背景是,2011年新国八条颁布后,全国楼市限购限贷,连续4年不涨。原本3年一个牛熊的楼市周期被人为拉长,楼市蓄力了很久。恰逢国家鼓励居民购房,两者叠加后才有了2014年大牛市的起步。

2019年的情形是上一轮大牛市结束还没有2年,而且因为有城市轮动的原因,像重庆、苏州城市在2018年还在补涨,不可能马上继续。所以不管是楼市内部周期,还是外部鼓励机制,都没有到位。

2019年更应该是筑底之年,逢低买入的年份,而非全面拉升。

06

上个月参加微博大V峰会的时候,和一帮大V吃饭聊天。

酒过三巡,大家开始讨论楼市。因为都是很熟的朋友,大家没有啥保留的。

讲到大城市房价,大家基本认同的是,一线城市的房价打6折,差不多就是二线城市的价格,二线城市房价打6折,差不多就是三线城市的价格。

这时不知道谁幽幽地问了一句,二线城市里南京、杭州、厦门的房价,已经接近了一线价格了,那到底是一线城市房价低估了,还是南京、杭州、厦门房价高估了。

大部分人认为是一线房价低估了,认为还要涨。

我也基本认同,从长期看,城市间房价轮动都是一线城市先涨,打开天际线,然后二、三线跟进,夯实之后,再如此反复。就如同城市内房价轮动,是地王拉新房,新房拉二手一样。

历来如此。

07

但是最近发生的一些小事,让我的乐观里增加了几分理性。

先是碰到一个房产自媒体圈的朋友和我说,他三线城市的老家动迁分配了四套房子,恰逢这一轮大涨,房价都翻了倍。我连忙恭喜他,说你出两套房子,就能买到上海来了。没想到他忧心忡忡地和我说,必须要全部卖掉老家四套房子,才有钱能在上海上车。每次在上海看房,距离房子很近,却又离房价很远。

我一开始不相信,直到我最近和助理在密集踩盘上海新房后,才慢慢明白他是对的。

现在的情况是,房企非常有诚意,价格上是对标周边二手的良心价,贴在楼板价成本线上卖。事实上我们认为2019年,像上海这样的一线城市,是一个非常好的买新房时机。

但是即便如此,我们也感到一线城市的房价真的是不低了。

北上深的均价是5万左右,而三四线城市的房价刚勉强突破1万。

的确是要4套换1套。

未来一线城市房产的主力购买人群,是来自于小城市的新移民。他们和我那个朋友一样, 已经是当地精英中的精英了,却依然要卖掉老家的房子,才能凑够首付,完成大城市上车的梦想。

不是他们不够努力,而是大城市房价跑得太快了。

不如停下来缓缓,等他们跟上来,再接着跑下去。

最后总结下,顺带提几个建议:

1、经济会有刺激,楼市底部可期,会有局部机会,但不建议过度看高。

2、一线房价总体偏高,未来依然长线看好,等待二三线房价夯实跟上。

3、看重自住品质的朋友重点关注今年大城市新房机会(我们已深度调研了上海新房市场,有意者联系moducaiguan3入群讨论)

在这个圈子待久了,让我时常会反思得失,还是有一些话想对大家说:

敬畏周期,珍惜机会。

幸运地是,最惨的日子已经过去。

一定要相信,买房人从未辜负过市场,市场也不会辜负买房人。

未来会越来越好。